[등기부등본] 등기부등본 열람 방법/등기부등본 정보(feat. 인터넷등기소)

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image source:https://unsplash.com/s/photos/real-estate

집을 보러 갈 때 항상 떼보는 등기부등본 열람 방법을 기록한다.
나 역시 성인이 되고 나서야 방법을 알게 되었는데 개인적으로는 학교에서 미리 교육해야 된다고 생각한다.
성인이 돼서 집을 구할 때 공부하게 되는데 그때는 솔직히 늦다.
특히 우리나라처럼 전체 자산 중 부동산 자산의 규모가 큰 경우는 더더욱 그렇다.
개인의 일생에서 제일 큰 금액의 자산을 매수하는 경험인데 너무 모른 상태로 맞이한다.

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인터넷등기소

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 인터넷으로 열람/발급이 가능한데 이번엔 열람만 기록하겠다.
구글에서 "인터넷등기소"로 검색하면 사이트가 나온다.
대법원 사이트에 왜 https가 적용이 안 되어 있는지는 모르겠다. 🙄
http://www.iros.go.kr/

대법원 인터넷등기소

최초에 사이트에 접속하게 되면 내가 싫어하는 액티브 X 보안 프로그램을 설치하라고 나온다.
어쩔 수 없이 전부 설치한다.
개인적으로는 등기부등본 업무만 보고 전부 다 삭제한다.

설치 후 메인으로 이동 후 부동산 등기 > 열람/서면발급 선택

등기부등본을 열람할 부동산의 정보를 선택, 주소를 입력 후 검색을 누르면 결과가 나오는데 대상을 확인 후 우측의 선택을 누른다.

부동산 소재지번에서 우측 선택을 누른다.

등기기록 유형을 선택할 수 있는데 이때 중요한 점이 전부를 선택 후 말소사항포함으로 선택 후 다음으로 진행한다.

해당 부동산의 과거부터 현재까지 모든 이력을 보기 위해 이렇게 선택했다.
이렇게 해야 매도인의 일치 여부와 근저당이 남아 있는지 확인할 수 있다.
(부동산 중개업자가 출력해 준 등기부등본과 실제 공시된 등기부등본의 일치여부를 확인)

주민등록번호 공개여부를 선택할 수 있다. 미공개 시 뒤 7자리는 마스킹(*)처리 돼서 출력된다.

결제 대상 부동산 정보를 확인 후 결제버튼을 누른다.(로그인을 해야 한다.)
사진은 보안 상 고유번호, 구분, 소재지번, 관할 등기소는 전부 가렸다.

결제방법 선택 후 결제를 한다.
결제를 하면 이제 열람을 할 수 있다.
하지만 이 다음을 포스팅하기 위해선 700원 결제를 해야 되기 때문에.. 이는 나중에 열람할 경우가 생기면 그 때 캡처해서 수정하도록 하겠다.
결제를 했다고 가정하고 다음 단계의 프린터로 출력하기 메뉴에서 PDF로 다운로드할 수 있다.
난 집에 프린터가 없어서 PDF로 다운로드 했으나 프린터가 있는 경우 프린터로 출력해도 된다.

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등기부등본 정보

요즘은 인터넷이 발달해서 정보를 얻기 쉬워서 그나마 다행이다.
정말 간단하게 기록한다.

표제부

보안상 전부 가렸다.
표제부는 해당 부동산의 토지·건물의 소재지번, 소유면적은 얼마고 이런 정보가 공시되어 있다.
토지·건물의 정보라고 보면 된다.
계약서상의 소재지번과 일치하는지 반드시 확인할 것

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갑구

실제 부동산의 소유권에 대한 정보다.
말소사항 포함으로 출력 시 소유권 이전 내역도 확인 가능하니 현재 소유자와 매도인의 일치여부를 확인해야 한다.

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을구

매우 중요하다, 해당 부동산의 근저당권이 공시되어 있다.
쉽게 얘기하면 부동산에 대출금이 얼마인지 나와 있다.
예를 들어 그"근저당권 없는 깔끔한 집입니다."라는 소리를 들었지만 등기부등본을 뗐는데 을구에 근저당권이 설정되어 있으면 사기일 확률이 높다.
근저당권이 말소될 경우 다음과 같이 줄이 그어져 있다.
아래는 내가 그냥 상상으로 작성한 예시다.
근저당이 해지된 경우 취소선이 있다는 걸 알려주고 싶어서 작성한 거고 실제로 직접 열람해 보면 된다.

순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2004년 2월17일 제 xxxxx호	2004년 1월 20일 해지	채권최고액 금 70,000,000원 채무자 홍길동 경기도 xxx xxx xxx 근저당권자 농업협동조합중앙회 xxxxxx-xxxxxxx 서울 xx xxxxx(xxx지점)

다른 부분도 중요하지만 이 부분이 정말 중요한 게 근저당권 설정 사실을 모르고 부동산을 매수 한 경우 매도인은 당연히 잠적을 했을 것이고 근저당권자인 은행은 새로운 매수인에게 채무상환 요구를 할 것인데 이는 사기 당한 거다.매수인은 억울하게도 근저당권자인 은행에 대신 남은 채무를 상환해야 되는 상황이 오고 만일 채무를 상환하지 않을 경우 은행이 최악의 경우에 해당되는 해당 부동산을 법원에 경매를 신청하는 상황이 오게 된다.
부동산이 경매에 넘어가 부동산이 매각되는 경우 채권 우선순위에 따라 배당금(매각 금액)을 지급받게 되고
근저당권이 우선순위인 걸로 알고 있다.(은행은 대출금을 담보인 부동산을 경매로 팔아 먼저 돌려받는다.)

개인이 채무를 상환하지 못한 경우 법원에서 집행하는게 경매(오프라인 입찰)이고 세금을 체납해서 한국자산관리공사에서 부실채권을 넘겨 받은 후 진행하는게 공매다.(온비드를 통해 온라인으로 입찰)

그래서 부동산 계약 전 반드시 근저당권 설정을 확인해야 한다.
반드시 근저당 말소가 되어 있는지 확인하자.

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등기부등본의 공신력

그리고 최근에 알게 된 사실인데 우리나라 대법원은 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는다고 한다.
즉, 국가에서 등기부등본의 내용을 공개적으로 공시만 할 뿐 이에 따른 책임은 지지 않는다.
이유는 일제강점기와 광복, 6.25 전쟁과 관련된 역사가 꽤 길고 복잡한 요건들이 엮여있다.
전쟁 이후 실제 소유자와 토지장부가 서로 다른 경우가 너무 많아서 광복 직후 국회는 "등기부등본의 공신력을 인정하긴 어렵다"라고 결론냈다고 한다.
등기 시에도 실질적 심사주의(실소유주와의 관계, 적법성 등 확인 후 하자가 없을 경우에만 인정)가 아닌 형식적 심사주의(서류만 맞으면 통과)로 진행해서 빠르지만 아주 부정확하다.
대한민국은 형식적 심사주의를 채택하지만 등기의 공신력을 인정하지 않는 유일한 나라라고 한다.
서류만 보고 심사를 해서 등기 속도가 빠르지만 이에 대한 책임은 개인 간 알아서..

그래서 개인이 이중 안전장치로 부동산권리보험을 들거나 해야 한다.(x같다.)
나 역시 이 사실을 최근에 알기 전까지는 등기부등본에 있는 내용을 신뢰할 수 있는 줄 알았다.

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실제로 매도인이 서류를 위조해 근저당 말소 신청 후 등기를 변경한 경우가 있었다.
하지만 은행에 근저당은 여전히 설정되어 있었고 매수인은 등기부등본에 근저당이 해지되어 있으니 이를 믿고 주택담보대출과 함께 매매를 했지만 본인의 대출을 다 갚으니 근저당권자인 은행에서 매수인에게 매도인의채무 상환을 요구하게 되었고 법정 공방 끝에 매수인이 패소 한 일이 있었다.
은행은 법원에 경매 신청을 했고 집이 처분되어 나온 배당금은 선순위자인 은행이 가져갔다.
법원에선 매수인에게 매도자에게 요구하라고 판결이 났는데 사실상 받을 수 없는 상태였다.(당연하지..)
정말 피가 거꾸로 솟는 일이다.
등기부등본에 대출이 없는걸 확인하고 집을 샀고 빚을 다 갚았는데 얼마 뒤 다른 돈을 갚으라고 하니..
참조 : 최예린(2022.11.08), '[단독] "등기부등본 믿고 샀는데…2억 집 고스란히 날렸습니다"', <한국경제>, 2021.11.08 https://www.hankyung.com/society/article/202211084778i

[단독] "등기부등본 믿고 샀는데…2억 집 고스란히 날렸습니다"

https://namu.wiki/w/%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%9D%98%20%EA%B3%B5%EC%8B%A0%EB%A0%A5

등기의 공신력 - 나무위키

서민이 부동산 계약할 때 믿을 수 있다고 생각하는 게 "등기부등본"인데 이게 공신력이 없다니..
이 사실조차 나와 같은 일반인들은 대부분 몰랐을 것이다.
그러면 서민은 뭘 믿고 거래를 해야 되나?
거래할 때 근저당 설정 히스토리를 보고 해당 은행에 현재 부동산의 근저당이 남아 있는지 확인을 해야 되나?
이 경우도 과연 은행이 순순히 알려줄까? 참으로 너무 원통하고 갑갑하다.
전문가들은 등기 심사 시 실질적 심사를 통해 정확하게 심사를 하는 제도를 도입해야 된다고 하는데 이는 또 해당 업무 관련 인력 충원, 등기를 이전 시 시간이 기존보다 더 오래 걸리는 등의 문제가 있을 수 있다.
여러모로 어려운 문제다.
인터넷등기소에서 등기부등본 열람 방법과 등기부등본 간단 정보에 대한 기록이었습니다.
틀린 내용이 있다면 알려주시길 부탁드립니다.